• Michael Müller

Cap beim Grundstück, klappt die Finanzierung?

Ich möchte an dieser Stelle keine Finanzberatung geben, das kann ich auch gar nicht. Ein Punkt hat uns die Finanzierung jedoch erschwert, von dem ich in keinen Ratgeber bisher gelesen hatte. Unser Grundstück umfasst 8.200qm, wovon 2.500m² reines Bauland sind.

So sind die 2.500m² deutlich wertvoller als die übrigen 6.000m². So weit so klar. In anderen Neubaugebieten veräußert unsere Gemeinde Grundstücke für 72€ den Quadratmeter. Wir haben unser Grundstück privat gekauft, und mussten auch einen höheren m² Preis zahlen. Die Banken werden also einen Eigenkapitalausgleich haben wollen. Auch klar.


Cap bei 1200m²

Jetzt kommt jedoch der Punkt, mit dem wir nicht gerechnet hätten. Einige Banken scheinen einen "Cap" von 900m² bis 1.200m² bei der Berechnung zu setzen. Der Rest verfällt. Somit ist nach diesen Banken unser Grundstück nun nicht 2400*72€ Wert, sondern nur 900*72. Aus dieser Berechnung folgernd lehnen viele Banken unsere Finanzierung ab, da die sie das Grundstück ihrer Berechnung nach nicht entsprechend absichern können.

Ich muss zugeben, dass ich den Grund für diesen Cap nicht verstehe. Unser Haus wird nur 25m des 60m breiten und 40m tiefen Baufensters verwenden. Wir können jederzeit das Grundstück teilen und den nicht benötigten Teil veräußern. Da das neue, geteilte Grundstück, nun kleiner ist, würde auch dieser Cap umgangen werden. Das Grundstück ist ja da, sollte also auch einen Wert haben :-)

Mit anderen Worten. Würden wir 2 Grundstücke nebeneinander kaufen, wäre dies in den Bankenberechnung abzubilden. Nun wollen wir jedoch ein großes Grundstück kaufen. Hier wird der Grundstückswert durch diesen Cap nun reduziert. Schon irgendwie eigenartig.


Dieses Problem hatte auch das Potential unser Projekt scheitern zu lassen, Dies ist für uns ein ernsthaftes Problem. Bonität hin oder her. Bei anonymen Plattformanbietern wie Interhyp oder unabhängigen Finanzberatern, die anschließend wie die Plattformen auf ihre Bankpartner zu gehen, erhielten wir auch einige Ablehnungen. Bei unserer Hausbank wiederum ist dies wiederum überhaupt kein Problem und die Finanzierung wurde innerhalb von 2 Arbeitstagen bestätigt. Je nachdem zur welcher Gruppe eine Bank gehört, arbeiten diese intern anders. Vergleichen lohnt sich.


Kreditprüfung erst mit unterschriebenen Hauskaufvertrag

Diesen Punkt fand ich absolut unverschämt und mega gefährlich. Manche Banken wollen zur Prüfung den unterschriebenen Hausbauvertrag. Mit anderen Worten:

Wir sollen ein Haus kaufen und später sagt uns die Bank, ob wir uns das Haus leisten können. Geht für uns gar nicht. Das man ein konkretes Angebot bzw. einen konkreten Vertrag hat, kann ich ja absolut nachvollziehen. Aber schon unterschrieben ist irgendwie krass. Banken und Finanzberater, die dies verlangten habe wir direkt abgelehnt.


Manche Sachen muss man einfach nicht verstehen, und wie immer lernt man in einem neuen Projekt etwas dazu. Wir nehmen für uns mit, dass einfache - also normal große Grundstücke - in der Finanzierung deutlich einfacher sind. Wenn es etwas Ausgefallenes ist, ist der persönliche Kontakt und eine langfristige Kundenbeziehung, wie wir ihn bei unserer Hausbank haben, sehr viel Wert. Und die angebotenen Zinssätze waren trotzdem konkurrenzfähig :-)

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