• Michael Müller

Hausbau versus Miete – Macht der Traum vom Eigenheim Sinn?

Wer meinem Hausbau Blog folgt, weiß, dass wir mit Massivhaus Mittelrhein bauen. Doch warum bauen wir eigentlich? Wieso möchten wir generell ins Eigenheim umziehen? Hast du dich das schon mal bewusst gefragt? Ich möchte dieser Frage hier nachgehen und meine Gedanken mit euch teilen. Am Ende wissen wir, warum der Hausbau für uns das richtige ist. Das muss aber nicht für dich genau so gelten.


Der Traum vom Eigenheim

Klar, das Eigenheim ist der Traum vieler Menschen. Egal ob gekauft, gebaut, Massiv-

Der Traum vom Haus
Traumhaus

oder Fertighaus, man sollte für sich genau wissen, warum man dieses große Ziel anstrebt. Gerade beim Hausbau kommen erhebliche Risiken hinzu, welche es einem auch Wert sein müssen.

Stellt sich die Frage, wie man diesen Wert am besten beziffern oder beschreiben kann. Dieses Empfinden ist von Person zu Person vielseitig und unterschiedlich. Ich nenne es von hier an Motiv bzw. Motivation. Grob gesagt gibt es 2 Hauptmotive, welche einem ins Eigenheim verleiten. Zum einem das finanzielle und zum anderen das emotionale.


Emotionale Motive

Kennt ihr Aussagen wie „das Gefühl zu Hause zu sein“ oder „Ich möchte von meinem Vermieter unabhängig sein“? Natürlich soll auch der Klassiker „Es macht kein Sinn in eine neue Küche zu investieren, wer weiß wo ich in 2 Jahren Wohne“ nicht vergessen werden. Habt ihr sicher schon gehört. All diese Punkte sind keine harten wirtschaftlichen Entscheidungen, sondern persönliche, daher emotionale Motive. Das Geld spielt hier eine untergeordnete Rolle. Es geht darum sich gut und besser zu fühlen.


Finanzielle Motive

Die Paradebeispiele der finanziellen Motive sind Aussagen wie „Ich möchte mein Geld nicht dem Vermieter in den Rachen Schmeißen“ oder „Das Haus ist meine Altersvorsage“. Kennt ihr sicher auch. Das monetäre steht klar im Vordergrund.


Was überwiegt bei dir?

Wenn du diesen Blog liest, beschäftigt dich das Thema Eigenheim. Also, was überwiegt bei dir? Warum möchtest du ins eigene Heim? Die Kunst ist es zu wissen, welche Motive bei einem selbst überwiegen. So kann man sicher sein, dass man sich auf dem richtigen Weg befindet und die Entscheidung aus dem richtigen Grund trifft. Sollten die finanziellen Gründe die einzigen sein, lohnt es sich finanzielle Alternativen zu bewerten. Sind die emotionalen Motive ausschlaggebend, so kann man bewusst mit der Entscheidung leben, selbst wenn wirtschaftlich der Hausbau nicht das beste Investment ist.



Unsere Motive sind emotional

Die Frage, ob ein Eigenheim für UNS Sinn macht, ist für sehr einfach zu beantworten. Ja! Warum? Wir haben mit unseren 5 Hunden einen sehr speziellen Lebensstil. Wir träumen davon mit unserem eigenem Schlittenhundegespann die Winterlandschaft zu erkunden. Wahrscheinlich wollen wir demnächst selbst züchten. Diese intensive Mehrhundehaltung ist in einem Mietshaus in der Regel nicht möglich. Natürlich können wir uns einen

Wir leben unseren Traum
Wir leben unseren Traum

Bauernhof mieten, diese Gebäude sind uns jedoch zu alt und würden uns bei unserem handwerklichen Geschick nicht glücklich machen. Für uns geht es also darum unseren Lebensstil zu ermöglichen. Wir sind uns sicher, dass es für uns nahezu unmöglich wäre ein passendes Haus zu finden, falls wir im Fall der Fälle etwas Neues zur Miete suchen müssten. Unsere jetzige Vermieterin ist so schon nicht allzu begeistert :D. Da wir in der glücklichen Situation sind, dass wir uns das Eigenheim leisten können, müssen wir keine Abwägung machen, ob das Eigenheim finanziell die beste Investition ist. Wir können klar aus unseren emotionalen Gründen entschieden uns so unseren „way of life“ sichern.


Finanzielle Betrachtung

Es ist sehr schwierig eindeutige Aussagen über die Sinnhaftigkeit von selbst genutzten Immobilien zu finden. Je nachdem wie man sucht, findet man pro oder contra Eigenheim Aussagen. Das ist auch klar. Wer auch immer einen Artikel schreibt hat wiederum eine eigene Motivation. So wird eine Hausbaufirma das Thema deutlich positiver darstellen als ein Aktienbroker, der seine Anlagepläne verkaufen will. Man trifft auf unterschiedliche Interessen und das Eigenheim wird entweder schön oder schlecht gerechnet. Wie einfach man das machen kann, lest ihr unten in meinem Beispiel.


Auch wenn unsere emotionale Entscheidung schon steht, möchte ich dennoch wissen, wie mein Eigenheim auf lange Sicht im Vergleich zum Mietshaus abschneidet. Die Aussage „Ich will dem Vermieter das Geld nicht in den Rachen schmeißen“ ist mir jedenfalls viel zu einfach und kurz gehalten. Überspitzt gesagt tauschen wir für die nächsten 25 Jahre den Vermieter mit der Bank. Man tilgt ja nicht nur, man zahlt auch ordentlich Zinsen. Weiterhin kommen Einmal kosten wie Notar, Grunderwerbssteuern und bei uns leider auch Maklergebühren hinzu. Man muss also erstmal Geld investieren, welches zusätzlich über die nächsten Jahre reingeholt werden muss.


Wie ist es bei uns?

Ich habe ein vereinfachtes Rechenbeispiel aufgebaut. Ich werde einen stark vereinfachten Vergleich zwischen unserem Neubau und einen hypothetischen Anlageplan erstellen und schauen, wo beide Pläne in 25 Jahren stehen. Damit dies gelingt, verwende ich grundlegende Annahmen. Vermutlich sind diese Annahmen nicht richtig oder passen nicht auf jedes Projekt. Aber es ist immerhin eine transparente Idee. Ihr könnt die Annahmen gerne korrigieren und erweitern.


Fakten:

  • Wir zahlen mit dem Kredit monatlich 1.500€ mehr als unsere jetzige Kaltmiete (hohe Tilgungsrate)

  • Wir betrachten den Zeitraum der nächsten 25 Jahre (danach sollte der Kredit abgezahlt sein)

  • Wir haben Kaufnebenkosten von 30.000€ (Steuern, Maklern Notar) bezahlt


Annahmen

  • Die Hauswertsteigerungen setze ich mit den Reparatur- und Sanierungskosten gleich

  • Der Einfachheit halber habe ich keine Mietpreissteigerung berücksichtigt

  • Der Anlageplan ist mit einer jährlichen Rendite von 3% gerechnet


Sparen und weiter Miete zahlen

Im Vergleich zum Eigenheim spare ich mir die 30.000€ und kann monatlich 1.500€ sparen, bei jährlich 3%. Rechnet man diese Werte aus (na? Wer kennt noch die Zinseszinsformeln :D ), kommt man in 25 Jahren auf eine Summe von 730.000€. Obwohl ich Miete zahle, hätte ich also 730.000€ gespart. Das ist schon mal eine Hausnummer (haha, Wortwitz). Wer mit den Werten ebenfalls rumspielen möchte oder doch den Zinseszins nicht mehr im Kopf berechnen kann, findet hier einen Sparplanrechner mit Zinseszinsfunktion.

Anlageplan auf zinsen-berechnen.de
Anlageplan auf zinsen-berechnen.de

Wert des Neubaus

Wie sieht es im Eigenheim aus? Schwer zu beantworten. Unser Haus kostet nach heutiger Kalkulation interessanterweise ebenfalls 730.000€. Jedoch auch der nicht werterhaltenen Kosten. So muss ich zum Beispiel Makler, Notar und die Grunderwerbssteuern wieder rausrechnen. Es bleibt ein Restwert von 700.000€. Beide Zahlen sind nun nah beieinander, dennoch schneidet in diesem Beispiel unser Neubau im Vergleich 30.000€ schlechter ab.


Schwachstellen der Berechnung

Es gibt mehrere Punkte, die die Berechnung beeinflussen. Wenn ich an diesen Parametern drehe, kann ich die gesamte Berechnung sehr leicht pro Haus oder pro Anlageplan drehen.

(siehe die Alternativberechnung Sparplan mit 5% Zinsen). Ich kann aber nicht wissen, was richtig ist. Auch ein Finanzexperte kann die nächsten 25 Jahre nicht vorausblicken. Sie haben sicherlich bessere Modelle und detaillierte Annahmen.


Dennoch hängt es vom Prinzip her hängt es an diesen Fragen:

  • Wie hoch sind die Reparatur- und Sanierungskosten?

  • Wie stark steigen oder fallen die Haus- bzw. Grundstückspreise?

  • Wie verändert sich das Mietniveau?

  • Welcher Zinssatz ist für einen Anlageplan realistisch?

  • Wie ändert sich das Zinsniveau (falls der Kredit nicht über die gesamte Laufzeit abgesichert ist)

Auch wenn unter diesen Annahmen der Anlageplan finanziell sinnvoller als mein Hausbau wäre, habe ich auch mit dem Hausbau in 25 Jahren 700.000€ einen guten Wert erwirtschaftet. Unterm Strich sind beides sinnvolle Maßnahmen. Es bleibt aber dabei, dass wir nur in unserem Eigenheim unseren Lebensstil umsetzen können. Die errechneten 30.000€ Verlust nehme ich dafür gerne in Kauf, das emotionale Motiv siegt.


Beispiel Anlageplan mit 5%

Die monatliche Rendite des Sparplans ist mit 3% niedrig kalkuliert. Recherchiert man bspw. Einen der größten ETF MSCI World, sind Renditen von über 5% pro Jahr realistisch. Dieselben zahlen mit 5% Rendite berechnet ergeben eine Summe von 983.945€. Ein Unterschied von 250.000€. Beide Parameter können richtig sein, aber man weiß nicht, wie es am Ende sein wird. So macht aber nun der Sparplan im direkten Vergleich deutlich mehr Sinn.


Mein persönliches Fazit



Für nicht Banker ist es schwer die richtigen Annahmen zu finden. Welcher weg der finanziell bessere ist, kann nur schwer beantwortet werden. Man muss sich realistische Annahmen setzen und das Thema durchkalkulieren. Je nach Situation können beide Varianten gewinnen. Eine Pauschalaussage wie „das Eigenheim ist immer besser als Miete“ halte ich aber tatsächlich für falsch. Persönliche tendiere ich dazu, dass das selbstgenutzte Eigenheim finanziell die schlechtere Alternative ist.


Für uns ist das Eigenheim dennoch das Richtige. Wir haben Emotionale Motive, welche wir stärker als die wirtschaftlichen Gründe gewichten. Wir können in einem Mietshaus unseren Lebensstil nicht ausleben, im Eigenheim schon.


Egal wie ihr euch entscheidet, rechnet das Thema durch und besprecht, wieso das Eigenheim für euch wirklich wichtig ist. Schon kann man das Thema auf einer anderen Ebene betrachten.

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