Grundstück gefunden, und nu?
So stehen wir nun auf unserem zukünftigen Grundstück und gucken ins Weite. 8.000qm ist ja schon eine riesige Fläche. Doch wie geht es jetzt eigentlich weiter? Anfangs waren wir naiv. Klar, woher sollten wir es auch wissen 😊
Es klingt auch heute noch logisch. Erst das Grundstück kaufen, danach weiterschauen und in aller Ruhe ein Haus aussuchen und das Grundstück bebauen. Step für Step. So war unser Plan. Wir haben also endlich nach jahrelanger Suche unser Grundstück gefunden und konnten es 2 Wochen reservieren, um die Finanzierung etc. zu klären. Also schnell zur Bank. Nur was genau sagen wir denen eigentlich?
Ab hier mussten wir einige Dinge lernen. Eine Bank möchte eigentlich die gesamte Summe als Ganzes prüfen und finanzieren. Also Grundstück, den eigentlichen Hausbau, Kaufnebenkosten und Baunebenkosten. Hat man nur das Grundstück, so ist der Großteil der Finanzierung unbekannt und kann bestenfalls geschätzt werden. Alle Banken, mit denen wir gesprochen haben, war das zu unkonkret. Man hat natürlich mündliche Aussagen bekommen wie „Ja klar, bei ihrer Bonität ist das gar kein Problem. Die zusätzliche Baufinanzierung kriegen wir auf jeden Fall hin“. Dies als schriftliche, verbindliche Aussage gab es jedoch nirgends. Und dann ist da noch das Problem mit dem Grundbucheintragungen… Unterm Strich haben wir 3 Möglichkeiten.
Nur das Grundstück mittels Immobilienfinanzierung kaufen
Dies empfinden wir als sehr risikoreich und kommt daher für uns nicht in Frage. Es gibt 2 Probleme: Bei dieser Variante besitzt man ein Grundstück, ohne eine verbindliche Zusage zu haben, ob man später auch das Haus finanziert bekommt. Das ist schon blöd genug. Erschwerend kommt das zweite Problem hinzu. Es ist deutlich schwerer im Nachhinein eine weitere Baufinanzierung zu kriegen.
Dies liegt an der den Reihenfolgen der Grundbucheintragungen, worüber die Banken ihren Kredit absichern. Jede Bank trägt den Kredit als Grundschuld in das Grundbuch des Grundstücks ein. Die Bank, die das Grundstück finanziert, trägt sich somit an erster Stelle ein. Möchte man später den eigentlichen Hausbau zusätzlich finanzieren, würde die nächste Bank ihre Grundschuld an 2. Stelle im Grundbuch eintragen. Das Problem ist nun, dass diese Eintragungen nach „first come, first serve“ funktionieren. Kommt es nun zum Fall der Fälle und das Haus muss zwangsversteigert werden, erhält Bank 1 zuerst ihre vollständige Summe. Bank 2 darf sich nur am Rest bedienen. Bank 2 kriegt also nur ihr Geld, wenn wirklich genügend zur Verfügung steht, da diese nachrangig behandelt wird.
Dieses Risiko gehen Banken in der Regel nicht ein, was die spätere Hausfinanzierung schwierig macht. Natürlich könnte alternativ die erste Bank den Kredit vergrößern, aber die Bank ist sich ihrer Verhandlungsposition bewusst und wird vermutlich keine guten Zinsen anbieten.
Zwischenfinanzierung über einen variablen Kredit (keine oder sehr kurze Laufzeit)
Vollständige Finanzierung
Wir haben uns für die vollständige Finanzierung entschieden. Das Grundstück ist 2 Wochen reserviert. Anschließend müssen wir verbindlich zu oder Absagen. Nicht allzu viel Zeit, um ein Haus auszusuchen und eine Finanzplanung zu erstellen. Aber zugegebenermaßen auch nicht unmöglich.